Pour qui ?
- Une capacité d’emprunt à mettre à profit
- Des revenus fonciers déjà élevés
- Investir en famille, via une SCI
- Un bien remboursé pour la retraite
Comment ça marche
Étape 1 : Vous achetez
En direct ou en SCI, souvent à crédit.
Étape 2 : Vous louez
Les loyers sont des revenus fonciers, au micro-foncier ou au réel.
Étape 3 : Vous déduisez
Travaux et charges peuvent créer un déficit foncier.
Avantages et points de vigilance
Ce qu’il apporte
- Effet de levier du crédit
- Actif tangible, qui peut se valoriser
- Déficit foncier hors plafond des niches
- Revenus durables une fois le crédit remboursé
Points de vigilance
- Vacance, impayés, dégradations
- DPE : G exclus depuis 2025, F en 2028
- Loyers lourdement imposés hors déficit
- Faible liquidité, frais d’acquisition élevés
Fiscalité
- Micro-foncier
- Abattement de 30 %, jusqu’à 15 000 € de loyers
- Déficit foncier
- Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an
- Plus-value
- Exonérée d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans
L’avis du conseiller
Nous préférons un logement bien situé et acheté au juste prix à un montage fiscal séduisant. La structure de détention se choisit avant la signature, pas après.
Luc Servaes, fondateur d’Atrium Gestion Conseil
Questions fréquentes
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Lorsque vos charges déductibles, notamment les travaux, dépassent vos loyers, le déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le solde se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Le bien doit rester loué au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
SCI à l’IR ou à l’IS : que choisir ?
À l’impôt sur le revenu, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et la plus-value suit le régime des particuliers. À l’impôt sur les sociétés, le bien peut être amorti, ce qui réduit le résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable et les distributions sont imposées. Le choix dépend de votre horizon et de vos objectifs.
Peut-on encore louer un logement classé F ou G ?
Les logements classés G ne répondent plus aux critères de décence depuis le 1er janvier 2025 et ne peuvent plus être loués dans le cadre d’un nouveau bail ; les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034. Avant d’acheter, le diagnostic de performance énergétique et le coût des travaux doivent être intégrés au calcul de rentabilité.
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
Le micro-foncier est simple, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel devient plus intéressant dès que vos charges réelles, intérêts d’emprunt et travaux compris, dépassent 30 % de vos loyers. L’option pour le réel vous engage pour trois ans.
Fiche d’information générale, à jour en 2026 : elle ne constitue pas un conseil personnalisé, et tout investissement comporte un risque de perte en capital.