Pour qui ?
- Fortement imposé, sans besoin de revenus
- Redevable de l’IFI ou proche du seuil
- Un bien en pleine propriété à date connue
- Donner à vos enfants à moindre coût
Comment ça marche
Étape 1 : Vous achetez la nue-propriété
Avec une décote, souvent de 30 à 40 %.
Étape 2 : Le bailleur gère
Il loue, entretient et paie la taxe foncière.
Étape 3 : Vous récupérez le bien
En pleine propriété, sans formalité ni impôt.
Avantages et points de vigilance
Ce qu’il apporte
- Décote de 30 à 40 % à l’achat
- Aucune gestion, aucun loyer imposable
- Hors IFI avec un bailleur social
- Pleine propriété sans droits à l’échéance
Points de vigilance
- Aucun revenu pendant le démembrement
- Revente anticipée souvent décotée
- Valeur finale liée au marché local
- Conventions à lire de près
Fiscalité
- Pendant le démembrement
- Aucun revenu imposable
- IFI
- Hors assiette si l’usufruitier est un bailleur social
- À l’échéance
- Pleine propriété reconstituée sans imposition
L’avis du conseiller
Nous apprécions la nue-propriété pour sa simplicité et sa visibilité. Nous la choisissons sur ses fondamentaux : emplacement, construction, usufruitier, convention.
Luc Servaes, fondateur d’Atrium Gestion Conseil
Questions fréquentes
Quelle décote pour un achat en nue-propriété ?
Elle dépend principalement de la durée de l’usufruit et du niveau des loyers attendus. Pour une durée de quinze à vingt ans, elle se situe souvent entre 30 et 40 % de la valeur en pleine propriété. Une décote élevée n’est pas un gage de bonne affaire : l’emplacement reste déterminant.
Que se passe-t-il à la fin d’un usufruit locatif social ?
Vous récupérez la pleine propriété du logement, sans formalité ni fiscalité. Vous pouvez proposer un bail au locataire en place, occuper le bien ou le vendre. Si vous ne proposez pas de bail, le bailleur social doit offrir un relogement au locataire.
Comment donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants ?
La donation se fait devant notaire. Vous conservez l’usufruit, donc l’usage ou les loyers du bien, et les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, fixée selon votre âge par le barème fiscal. À votre décès, vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.
Peut-on revendre un bien acheté en nue-propriété avant la fin de l’usufruit ?
Oui, la nue-propriété peut être cédée à tout moment, mais le marché est plus étroit que celui de la pleine propriété et le prix tient compte de la durée restante. Mieux vaut envisager ce placement pour toute la durée du démembrement.
Fiche d’information générale, à jour en 2026 : elle ne constitue pas un conseil personnalisé, et tout investissement comporte un risque de perte en capital.