Acheter un appartement en station pour le louer aux vacanciers peut prendre deux formes : la résidence de tourisme, gérée par un exploitant, ou le meublé de tourisme, que vous louez vous-même ou par une conciergerie. Le choix engage la fiscalité, le rendement et la liberté d’usage.
La résidence de tourisme
Vous achetez un logement meublé dans une résidence classée et le louez à un exploitant par un bail commercial, en général de neuf ans minimum. L’exploitant commercialise les séjours, entretient les lieux et vous verse un loyer fixé par le bail, parfois complété d’une part variable. Selon les baux, vous pouvez réserver des semaines d’occupation personnelle.
C’est le cas de notre programme Le Caprice Blanc, résidence de tourisme skis aux pieds à La Toussuire.
La récupération de la TVA, sous conditions
Dans le neuf, la TVA de 20 % sur le prix peut être récupérée lorsque le logement est loué à un exploitant qui fournit, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et accueil. Les loyers sont alors soumis à la TVA.
La contrepartie tient à la durée : la TVA récupérée n’est définitivement acquise qu’après vingt ans. En cas de revente plus tôt, ou si le bail prend fin sans reprise par un autre exploitant, une fraction doit être reversée, à raison d’un vingtième par année restante, sauf si l’acquéreur reprend le bail et l’exploitation.
Le statut LMNP
Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, vous déduisez les charges et amortissez le bien et le mobilier : les loyers peuvent rester longtemps peu ou pas imposés. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui réduit l’avantage pour les biens revendus.
Le meublé de tourisme
Vous gérez le bien vous-même, ou par une conciergerie, et fixez librement vos périodes d’occupation. Le rendement peut être supérieur, au prix d’une gestion plus lourde et de revenus variables. Depuis la loi Le Meur, le régime micro-BIC est moins favorable, surtout pour les meublés non classés ; les communes peuvent aussi limiter les locations. Nous détaillons ces règles dans notre article sur la loi Le Meur.
| Résidence de tourisme | Meublé de tourisme | |
|---|---|---|
| Gestion | Exploitant, sous bail commercial | Vous-même ou une conciergerie |
| Revenus | Loyer prévu au bail | Variables selon le remplissage |
| TVA dans le neuf | Récupérable, sous conditions | En principe non récupérable |
| Usage personnel | Selon le bail | Libre |
| Risque principal | Solidité de l’exploitant, renouvellement du bail | Vacance, réglementation locale |
Les risques à mesurer
- L’exploitant : sa défaillance peut suspendre les loyers et imposer une renégociation du bail. Examinez ses comptes et son historique.
- Le renouvellement du bail : à l’échéance, l’exploitant peut proposer un loyer plus bas.
- La revente : le marché secondaire des résidences de tourisme est plus étroit, et les prix peuvent baisser.
- Le prix d’achat : il intègre souvent les services et le mobilier ; comparez au prix du marché local.
- Le climat : l’altitude et l’activité d’été conditionnent la valeur à long terme d’une station.
Pour situer votre projet dans le marché alpin, consultez notre guide investir dans les Alpes et notre fiche sur la location meublée à la montagne.
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Sources : Code général des impôts (art. 261 D et 207 de l’annexe II), BOFiP (TVA, location meublée), loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « Le Meur », loi de finances pour 2025, service-public.gouv.fr.
Article d’information générale, à jour de la réglementation connue à sa date de publication. Il ne constitue pas un conseil personnalisé.
